未取的预售许可证，商品房预约合同中定金条款的约定无效

1，民法典将定金条款定性为合同的违约责任。

2，民法典153条第二款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。

3，房地产开发商在未取的商品房预售许可证的情况下，收取购房者定金属于扰乱房地产管理秩序的违规行为。

4，2010年4月，住建部在《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条“进一步加强房地产市场监管”，第（一）项规定：加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。“

5，2016年10月10日，住房和城乡建设部在《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条“依法查处房地产开发企业不正当经营行为”中，第（四）项明确规定“不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格”属于应依法查处的不正当经营行为。

6，2018年6月，住建部等7部门在《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》中第二条整治重点中　第（三）项，房地产开发企业违法违规行为，第1款将“在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。“作为房地产开发企业违法违规行为整治的重点。

7，最高人民法院在《第九次民商事审判工作会议纪要》第31条，“违反规章的合同效力”中指出：违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效”

8，开发商未取的商品房预售许可证，收取购房者定金，严重扰乱了房地产市场秩序，其违规行为应认定为违背公序良俗。其收取定金，订立的有关定金条款的约定无效。购房者要求返还的，应予返还。